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投資マンション よくある勧誘
担当者にのせられ、投資マンション経営に興味を持った
投資マンションの勧誘では、

「電話でされた投資話に興味を持って、担当者と会った」
「担当者から受けた収支計算の説明を信用して、契約した」

などの、「担当者の話術にのせられて契約した」 ケースもあります。

ある日、職場に資産運用についての電話があった。

もともと資産運用には関心があったので、説明に興味を持ち、担当者と直接会って、話しを聞くことにした。
数日後、担当者と待ち合わせ、ファミリーレストランで説明を聞くこととなった。

店に入ると、担当者から新築のワンルームマンションへの投資について、説明が始まった。

「サラリーマン大家さんという言葉を知っていますか?今はサラリーマンでもマンション経営をする時代です」

「マンション経営と言っても、マンション一棟を丸ごと買う訳ではありません。ワンルームマンションのオーナーになるんです」

「細分化された投資用マンションの所有権ですから、サラリーマンでも気軽にマンション経営が出来るんです」

「新築のワンルームマンションは、効率がよい投資商品なんです。ワンルームマンションは、学生さんや単身者の方にも人気ですから、空き室の心配もありません」

「ファミリータイプよりも、面積あたりの賃料が高く設定できるんです」

「当社が新規募集しているこの物件なら、駅からも近く、設備も最新のものですから、だいたいこれくらいの賃料収入が見込めます」

「住宅ローンを組んで購入したとしても、賃料収入が毎月これだけありますから、負担は、ローン返済額と賃料収入の差額だけです」

「この物件の返済シミュレーションで計算すると、ローン返済額と賃料収入の差額は、月に1万円程度です」

「つまり、毎月たった1万円の負担で、このマンションが手に入るんです」

「1万円程度なら、支払いも問題ないですよね?」

「それに、マンション経営にかかる費用は、経費として認められますから、サラリーマンとしての給与所得と合算して経費を計算すれば、節税効果も大いに期待できます」

「毎月たった1万円の負担で、マンションという財産を手に入れることが出来るんです」

「住宅ローンの支払いが終われば、以後の賃料収入はすべてあなたのものとなります。つまり、老後の年金、私的な年金と言っても過言ではありません」

「それに、不動産には絶対の資産価値がありますから、いざとなれば売却することもできます」

「学生さんや単身者の方にも人気の物件ですので、空き室のリスクは心配ありませんが、万一の場合に備えて、家賃保証制度も利用することができます」

「家賃保証制度を利用すれば、万が一、空き室が発生したとしても、その間も一定の賃料が保証されます」

「実質的な自己負担は月に1万円程度ですから、1部屋だけでなく、2件、3件と購入する方も少なくありません」

「手付金は、今日のところは1万円で大丈夫です。本当は10万円必要なのですが、今日のところは私が立て替えておきます」

「住宅ローンの心配もありません。ローンの審査が通るよう、いろいろアドバイスします」

などと説明された。

担当者から返済のシミュレーション表や、月々の収支計算、単年度の収支計算を見せられ、

それほど負担は大きくない、自分にもできそうだと思い、すっかりやる気になってしまった。

その場で購入を申し込み、後日、また担当者と会う約束をして、自宅に戻った。
しかし、冷静になってよく考えると、

「実質的な負担は1万円」とか、「賃料保証が受けられてリスクが無い」などという説明は、あまりにも都合が良すぎる。そんなに都合よくいくものなのか、心配になってきた。

月々の収支計算だけを見れば、なんとか払えそうな気もしたが、今は資産デフレの時代。

似たような中古マンションが、どれくらいの価格で売買されているか、自分でも調べてみることにした。

インターネットで、物件所在地に近い中古ワンルームマンションの相場を調べてみたところ、思っていたよりも安いものだった。

当たり前のことだが、時間の経過とともに、マンションの資産価値は下落していく。

それに、35年の住宅ローンを組めば、当然ローン金利がかかる。2000万円の物件なら、35年ローンの支払総額は、大雑把に3000万円近くなる。

資産価値の経年劣化と、ローン金利の負担。

他人の払う賃料である程度補うことが出来るとはいえ、資産価値の下落と、ローン金利の負担は痛い。

例えば、35年かけて3000万円のローンを支払い終えたら、資産価値が半減した1000万円相当の35年落ち中古ワンルームマンションが手元に残った、ということになると、投資として効率がよいのか、よく判らない。

他人に貸すために新築マンションを買うことについても、意味のある投資なのか、よく判らなくなった。

人に貸せばどうせ中古マンションになるのだから、投資するなら、最初から中古マンションを安く買って、賃貸に出せばよいのではないか?

「家賃保証が受けられる」とは言われたが、今後35年間、今の条件で家賃が保証され続けるとは思えない。

インターネットで調べてみたところ、

家賃保証の契約は、数年おきに更新され、保証される賃料水準もその都度見直される、また、保証を受ける際は保証料の支払いが必要、

などと書いてあった。

担当者の説明を信じて契約を申し込んだが、だんだんと、心配になってきた。
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